Yleisin asuntokauppariidan aihe on laatuvirhe. Valtaosa niistä olisi havaittavissa ennen asuntokauppaa, jos sekä ostaja että myyjä olisivat valmistautuneet kauppaan huolellisesti. Näin sanoo Raksystemsin rakennusterveysasiantuntija Jussi Mertanen.

Asuntokauppariitojen määrä seuraa yleisellä tasolla myytyjen asuntojen määrää: mitä enemmän kauppaa, sitä enemmän riitoja. Yleisin riidan syy on laatuvirhe, kuten kosteus- ja homevaurio, joka on selvinnyt vasta kaupan jälkeen. Tutkiminen alkaa usein uusien asukkaiden oireilusta tai vaatteisiin tarttuvasta hajusta.

– Asuntokaupoissa, joissa olen ollut asiantuntijana tutkimassa kohdetta riitavaiheessa, yleisin ongelma on ollut se, että kuntotarkastus on tehty alun perin puutteellisesti, toteaa Jussi Mertanen.

Kuntotarkastus on voitu ajatella asuntokaupan yhteydessä lähinnä lainansaannin ehdoksi, joten sen sisältöön tai tekijän pätevyyteen ei ole kiinnitetty tai osattu kiinnittää huomioita.

– Jos kuntotarkastukset olisi tehty alalla yleisesti hyväksytyn Suoritusohjeen mukaisesti, niin väittäisin, että asuntokauppariitoja olisi hyvin vähän. Jopa 95 prosenttia pystyisi estämään sillä, Mertanen sanoo.

Mertasen vinkki onkin varmistaa kuntotarkastusta tilattaessa, että se tehdään Suoritusohjeen mukaisesti ja että kuntotarkastaja sitoutuu kirjallisesti noudattamaan Suoritusohjetta etukäteen tehtävässä tilaussopimuksessa.

– On piilovirheitä, joita ei voi löytää kuntotarkastuksessakaan, ja muita yksittäisiä syitä riidoille, mutta hyvällä valmistautumisella on valtava merkitys.

Myyjä ei ole rahasampo, joka maksaa kaiken

Mertasen työalueeseen kuuluu muun muassa Joensuun seutu, jolla on paljon 1960–80-lukujen omakotitaloja. Niiden kauppa saattaa taas vilkastua.

– Kun korot ja elinkustannukset ovat nousseet ja lainansaantimahdollisuudet heikentyneet, vanhat ja edulliset kohteet alkavat taas käydä kaupaksi. Näin arvioivat monet kiinteistönvälittäjät.

Nyrkkisääntönä voidaan sanoa, että mitä vanhempi talo on, sitä todennäköisemmin siitä löytyy Suoritusohjeen mukaisen kuntotarkastuksen yhteydessä vähintään yksi vaurio.

Suoritusohjetta noudattavat tarkastajat tekevät riskirakenteisiin tai riskihavaintokohtiin rakenneavauksen kuntotarkastuksen yhteydessä, mutta kaikki kuntotarkastajat eivät välttämättä avauksia tee.

– Tyypillisesti 1950–60-luvuilla rakennetuista kohteista löytyy etenkin puurakenteisista alapohjista vaurioita ja 1970–80-luvuilla rakennetuista valesokkeleiden vaurioita.

Jussi Mertanen kannustaa myyjää lukemaan kuntotarkastusraportin huolella läpi, ettei sinne jää virheitä, sekä myyjää tai myyjää ja ostajaa yhdessä teettämään jatkotutkimukset ennen kauppaa, jos niitä on raportissa suositeltu.

– Näin maksettavaksi tulevat vain tutkimuskulut ja mahdolliset korjauskulut, eikä päälle vielä mittavia oikeudenkäyntikuluja ja muita kuluja kuten riitatapauksissa.

Monella ostajalla on Mertasen mukaan virheellinen ajatus, että myyjän viiden vuoden vastuu kattaa kaiken ja myyjä maksaa kaiken. Se ei pidä paikkaansa. Ostajallakin on selonottovelvollisuus.

– Usein riitatapauksissa ostaja joutuu myös maksamaan kymmeniätuhansia. Ikävintä on se, että riitatapaukset vievät helposti vuosia. Pisimmät käräjä- ja hovioikeuden läpikäyneet tapaukset ovat itselläni kestäneet 4-5 vuotta.

Raksystemsin vuosina 2016–2020 tekemän noin 15 000 kuntotarkastuksen tilaston perusteella kuntotarkastuksen aikana löytyy vähintään yksi vaurioitunut rakenne noin 20 prosentista eli joka viidennestä pientalosta. Vähintään kahdesta rakenteesta vaurioita löytyy noin 5 prosentista kohteita. Ennen vuotta 1939 rakennetuista taloista lähes joka toisesta talosta löytyy vaurio ja 2000-luvulla rakennetuista noin kolmesta prosentista.

Teksti- ja kuvalähde: Raksystems Insinööritoimisto Oy