– Vuosi 2025 oli vahvaa asuntokauppamäärien kasvua. Erityisesti vuoden ensimmäisellä neljänneksellä kauppamäärät kasvoivat selvästi. Koko vuoden asuntokauppamäärät kasvoivat yhteensä 10,7 prosenttia vuoteen 2024 verrattuna, kertoo Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa.

Vuonna 2025 tehtiin Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton Hintaseurantapalvelun tietojen mukaan 58 282 asuntokauppaa. Näistä 1 685 oli uusia kohteita.

– Käytettyjen asuntojen kauppamäärät ovat kasvaneet vuodesta 2023 trendinomaisesti. Vuoden 2025 asuntokaupan kokonaisarvo oli noin 11,5 miljardia euroa, kun vuonna 2023 asuntokaupan kokonaisarvo jäi 9,9 miljardiin euroon. Uudiskohteiden osalta kauppamäärät ovat samaan aikaan tasaisesti laskeneet, mutta uudiskohteiden kuluttajakaupan arvo oli viime vuonna jo kolmatta vuotta peräkkäin noin 600 miljoonaa euroa, Viljamaa sanoo.

Vertailun vuoksi asuntokaupan huippuvuonna 2021 asuntokauppoja tehtiin 85 113 kappaletta, joista uudiskohteita oli 10 998 kappaletta. Asuntokaupan kokonaisarvo oli 18,3 miljardia euroa, josta uudiskohdekaupan arvo oli noin 3,2 miljardia euroa.

– Pohjois-Pohjanmaalla ja Uudellamaalla asuntokauppa kasvoi voimakkaimmin. Oulu ja pääkaupunkiseutu olivat vuoden 2025 selkeät kasvualueet. Kaupunkien sekä asuntokaupan kasvu oli vuoden 2025 iso teema. Suurista kaupungeista ainoastaan Jyväskylässä asuntokauppoja tehtiin vähemmän kuin vuonna 2024, Viljamaa selvittää.

Asuntojen hinnat laskussa neljättä vuotta

Asuntojen hinnat ovat huhtikuusta 2022 laskeneet koko Suomessa 2025 joulukuuhun noin 13 prosenttia. Samassa ajassa asuntojen myyntiajat ovat pidentyneet noin 65 prosenttia. Kun vuoden 2022 alkuvuodesta asunnon myyntiaika oli keskiarvoisesti noin 2,5 kuukautta, vuonna 2025 keskiarvo myyntiajalle oli yli neljä kuukautta.

– Asuntojen hintatasoissa Suomessa on käytännössä 10 vuotta pyyhitty pois. Kuluttajien luottamus on ollut viime vuosina huteraa. Tällä hetkellä on kuitenkin todennäköisesti vuosikymmeniin parhaat ajat ostaa asunto. Asuntojen hintataso suhteessa ansiotasoon on hyvin houkutteleva. Erityisesti ensiasunnon ostajien kannattaisi nyt olla liikkeellä, Viljamaa huomioi.

– Asuntojen hintojen lasku on tasaantunut, ja myyntiajat pysyivät vuoden 2025 ajan hyvin vakaina. Onkin odotettavissa, että vuonna 2026 myyntiajat lähtevät lyhenemään, jolloin myös hinnat alkavat jossain vaiheessa nousta, Viljamaa lisää.

Asuntojen suuri tarjonta painaa asuntojen hintoja

Asuntoja on myynnissä ja myös tarjolla vuokralle edelleen ennätykselliset määrät. Kun vuoden 2022 alkupuolella käytettyjä kerrostaloasuntoja oli myynnissä noin 12 000 koko Suomessa, vuoden 2025 lopussa niitä oli yli 19 000. Myynnissä olevien asuntojen määrä kasvoi myös vuoden 2025 aikana.

Viljamaa muistuttaa, että asuntomarkkinoilla kysymys on tarjonnasta ja kysynnästä.

– Tällä hetkellä tarjontaa on huomattavasti enemmän kuin aiemmin, mikä on keskeinen syy myös asuntojen hintojen laskuun. Kysyntä asuntomarkkinoilla muodostuu käytännössä ihmisistä ja heidän käytettävissään olevista tuloista. Asuntomarkkinoilla on syytä tunnistaa, että väestönkasvua olennaisempaa on asuntokuntien määrän kasvu. Asuntolainakanta on viime vuosina sulanut nopeasti, ja kotitalouksien talletuskanta on kasvanut historiallisen korkeaksi.

– Tämä on tarkoittanut kysynnän vähentymistä asuntomarkkinoilta sekä myös markkinaehtoisen rakentamisen vähenemistä. Vasta viime aikoina asuntomarkkinoilta ja kiinteistönvälittäjiltä on kuulunut signaaleja, että asuntojen tarjonta lähtisi vähenemään vuoden 2026 aikana.

Hoitovastikkeiden nousu syö kuluttajien ostovoimaa

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton Hintaseurantapalvelun datan mukaan hoitovastikkeet ovat nousseet voimakkaasti viime vuosien aikana. Omalla tontilla olevien kerrostaloyhtiöiden hoitovastikkeet olivat koko Suomessa vuonna 2022 keskiarvoisesti 4,02 euroa neliöltä ja vuokratontilla olevilla kerrostaloyhtiöillä 4,45 euroa neliöltä, kun vuonna 2025 hoitovastikkeet olivat nousseet vastaavasti omalla tontilla olevien osalta 4,66 euroon ja vuokratontilla 5,34 euroon neliöltä.

– Jos otetaan esimerkiksi 80 neliön perheasunto, hoitovastikkeiden nousu on tarkoittanut perheille omalla tontilla olevien taloyhtiöiden kohdalla yli 50 euron nousua asumismenoihin kuukaudessa ja vuokratontilla olevien asuntojen kohdalla yli 70 euron nousua kuukaudessa.

– Käytännössä ihmiset ovat köyhtyneet asumismenojen kasvun myötä. Hoitovastikkeiden voimakas nousu on myös keskeinen syy sille, että asuntojen hinnat ovat laskeneet, Viljamaa tuo esiin.

Käytännössä tällä on vaikutuksia myös asuntolainan saantiin. Jos huomioidaan esimerkinomaisesti vain hoitovastikkeiden nousu kotitalouksien menoja lisäävänä asiana, voidaan laskea, että tuloilla, joilla vuonna 2025 olisi saanut 200 000 euroa lainaa, olisi vuonna 2022 saanut 215 000 euroa lainaa.

Hoitovastikkeet ovat nousseet viime vuosina ansiotasoa nopeammin, mikä on myös yksi keskeinen taustasyy asuntojen hintojen laskulle ja kotitalouksien asuntovarallisuuden pienemiselle.

Asuntosijoittamisen buumi on takana

Voidaan hyvällä syyllä puhua, että ennen vuotta 2022 oli käynnissä voimakas asuntosijoittamisen buumi. Asunnot olivat Suomessa pitkän aikaa todennäköisesti tuottoisin varallisuuserä. Suurimpia syitä tähän oli tietysti pitkään jatkunut nollakorkojakso.

– Yksityisten vuokranantajien lisäksi myös asuntorahastot ja kansainväliset toimijat tulivat Suomen asuntomarkkinoille. Koska koroista ei saanut mitään, nämä suuretkin toimijat hakivat ja tyytyivät muutaman prosentin vuokratuottoihin. Toiminta kohdistui erityisesti suuriin kaupunkeihin. Vuokra-asuminen on yleistynyt Suomen suurimmissa kaupungeissa vauhdikkaasti viimeisen reilun 15 vuoden aikana, Viljamaa näkee.

Koronaelvytys ja valtion tukeman vuokra-asuntotuotannon lisääminen oli kaiken lisäksi kuin bensaa tulikuumana käyvien asuntomarkkinoiden liekkeihin. Vuonna 2022 kaikki muuttui erittäin nopeasti Putinin hyökättyä Ukrainaan. Sodan alettua tuli energiakriisi, inflaatio voimistui, ja korot lähtivät historiallisen nopeaan nousuun.

– Tämä kaikki oli tietenkin asuntomarkkinoille iso isku ja haastava asuntomarkkina on nyt jatkunut jo neljättä vuotta. Isot asuntorahastot ovat keskeyttäneet lunastukset, yksityiset vuokranantajat ovat myyneet asuntojaan, ja todennäköisesti erityisesti vanhemman sukupolven asuntosijoittajat jatkavat myyntejään vielä lähivuosina. Kaikki tämä tuo lisää tarjontaa asuntomarkkinoille ja osittain hidastaa asuntojen hintojen nousua.

Tärkeä huomio sijoittajien kannalta on myös siinä, että Helsingin pörssin tuotti osingot huomioiden viime vuonna 37 prosenttia, kun monella asuntosijoittajalla arvonkehitys huomioiden sijoitustoiminta oli tappiollista vuonna 2025. Sijoittajat liikkuvat myös varallisuuserien välillä.

– Asuntojen hintakehitys ja tulevaisuuden näkymät huomioiden tämä vuosi on kuitenkin varmuudella yksi parhaista jaksoista sijoitusasunnon hankkimiseen, Viljamaa painottaa.

Asuntopolitiikan suunnanmuutosta pitää jatkaa

Asuntopolitiikassa on tehty ensimmäisiä muutoksia Orpon hallituksen aikana asuntorahoituksen sääntelyn keventämiseksi ja markkinaehtoisen asuntotuotannon mahdollistamiseksi. Nykyinen hallitusohjelma on ensimmäisiä ohjelmia pitkään aikaan, kun omistusasumisella on oma roolinsa hallitusohjelmassa. Se on näkynyt myös käytännössä.

– Valtion tukemaa asuntotuotantoa on laitettu liikkeelle heikossa suhdanteessa enemmän kuin koskaan korkotukivaltuuksien suuren määrän muodossa. Nykyinen hallitus on siis elvyttänyt erittäin voimakkaasti, mikä ei julkisessa keskustelussa ole tullut oikeutetusti esille. Jotta asuntomarkkinat voisivat toimia, hallitus aivan perustellusti vähentää lähivuosina korkotukivaltuuksia, Viljamaa sanoo.

Asuntomarkkinoiden ongelmat ovat Viljamaan mukaan edelleen kysynnän vähäisyydessä eikä tarjonnassa.

– Siksi kaikki asuntopolitiikan toimet pitää kohdistua kysynnän lisäämiseen. Ensiasunnon ostajien tilanteen parantaminen entisestään on todella tärkeää. Omistusasunnon hankkiminen on tilastojenkin mukaan hyvin tyypillinen syy vaurastumisen polulle. Suomessa on syytä edistää vielä enemmän sitä kehitystä. Se on osaltaan myös olennainen tekijä luokkanousujen ja mahdollisuuksien tasa-arvon vahvistamisessa.

– Kiinteistönvälitysalan näkökulmasta varainsiirtovero pitäisi poistaa kokonaan. Se on verotutkimuksen mukaan haitallinen vero, joka tarpeettomasti estää muuttamista.

Vuoden 2026 ennusteet

– Vuonna 2026 asuntokauppa jatkaa kasvuaan ja asuntokauppoja solmitaan yli 60 000 kappaletta eli keskiarvoisesti noin 5 000 kauppaa joka kuukausi. Asuntojen myyntiajat kääntyvät kevään aikana laskuun ja loppuvuodesta asuntojen hinnoissa nähdään maltillista nousua, Viljamaa arvioi.

– Työttömyys alkaa vuoden aikana hellittämään, työllisyysaste nousee ja kuluttajien luottamus vahvistuu, mikä näkyy myös asuntomarkkinoilla positiivisesti. Asuntomarkkinoiden positiivisen kehityksen myötä myös rakentaminen alkaa vetämään voimakkaammin ja Suomen talous kääntyy vahvemmin kasvu-uralle.

Asuntopulaa ei suomalaisten asuntomarkkinoiden horisontissa näy, vaan esimerkiksi pääkaupunkiseudulla asumisen hinta on hyvin edullinen verrattuna muiden Pohjoismaiden pääkaupunkeihin.

Alueiden eriytyminen jatkuu ja väestön ikärakenne muuttaa alueiden asuntomarkkinoita hyvin voimakkaasti. Tarve kansalliselle kiinteistöstrategialle voimistuu vuoden 2026 aikana.

Lähde: Kiinteistövälitysalan keskusliitto

Poimintoja alueellisista myyntimääristä

Pääkaupunkiseudulla myytiin tammi–joulukuussa yhteensä 13 186 käytettyä asuntoa, mikä oli 16,9 % edellisvuotta enemmän. Pääkaupunkiseudun kauppamäärät olivat 23,3 % koko Suomen kauppamääristä. Pääkaupunkiseudun kehyskunnissa asuntokauppoja tehtiin 3 803 kpl, ja kauppamäärät nousivat 16,5 % vuodesta 2024. Muualla Suomessa tehtiin 39 608 kpl käytettyjen asuntojen kauppoja (9,8 % ed. vuosi), mikä oli 70,0 % koko Suomen kauppamäärästä.

Suurimmista kaupungeista eniten käytettyjä asuntoja myytiin lukumääräisesti Helsingissä (7 685 kpl, 14,3 %, -8,5 % 5 v. ka), Tampereella (3 579 kpl, 11,2 %, -7,7 % 5 v. ka) ja Espoossa (3 309 kpl, 21,2 %¸ -6,9 % 5 v. ka). Eniten prosentuaalista nousua oli Espoossa. Ainoastaan Jyväskylässä käytettyjen asuntojen myyntimäärät olivat edellisvuotta pienemmät (1 603 kpl, -3,3 %, -13.1 % 5 v. ka).

Eniten uusia asuntoja suurista kaupungeista myytiin Helsingissä 276 kpl (-15,3 % ed. vuosi, -72,0 % 5 v. ka), Espoossa 227 kpl (-26,3 %, -75,1 % 5 v. ka) ja Oulussa 189 kpl (6,2 %, -58,0 % 5 v. ka).

Maakunnista käytettyjä asuntoja myytiin eniten Uudellamaalla (19 164 kpl, 17,0 %), Pirkanmaalla (6 641 kpl, 12,5 % ed. vuosi) ja Varsinais-Suomessa (5 407 kpl, 9,5 %). Prosentuaalisesti eniten kauppamäärät nousivat edellisvuodesta Pohjois-Pohjanmaalla (4 257 kpl, 17,2 % ja laskivat eniten Kainuussa (466 kpl, -9,3 %).

Lähde: KVKL Hintaseurantapalvelu, www.hintaseurantapalvelu.fi, Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto, 19.1.2026.